物业费的交纳具有定期性特点，每一笔物业费均构成独立债权，其诉讼时效需单独计算。当业主未按合同约定交纳物业费时，若物业公司在3年内未通过诉讼主张权利，对应期间的物业费诉求将不再受法律保护。
扶绥县一商铺业主拖欠8年的物业费，被物业公司诉至法院。因定期交纳的每笔物业费要独立计算诉讼时效，崇左市两级法院均未支持物业公司对其中5年物业费的补交诉请。这一判决告诉人们：追缴物业费并非简单“翻旧账”，物业公司需在法定期限内积极主张权利，超过诉讼时效的部分难以获得法律支持。
8年物业费欠费起纷争
2014年5月30日，赵韩权（化名）与扶绥县一家房地产开发公司签订商品房买卖合同，购置该县某商业广场400多平方米的商铺。同年8月15日，房地产开发公司与扶绥县某物业公司签订前期物业服务委托合同，委托其为该商业广场提供物业管理服务。
前期物业服务委托合同约定：商业物业服务费按1.5元/月/平方米标准实行包干制；业主需在交房当日预交半年物业费，后续每期费用应在上一缴费周期届满前10日内预交。若逾期缴费，每日按欠费总额的千分之一支付违约金。
2014年7月30日，商铺如期交付。起初，赵韩权依约交费，却自2015年10月起停止支付物业费。2023年6月12日，物业公司上门张贴催缴通知单，但赵韩权不予理睬。
此后，物业公司将赵韩权诉至扶绥县人民法院，请求法院判令赵韩权支付2015年10月至2023年7月期间的物业费5.8万余元及违约金1.7万余元。
扶绥县法院审理后作出一审判决：赵韩权向物业公司支付2020年8月至2023年7月的物业服务费2.2万余元及违约金4415.82元。
双方均不服一审判决，向崇左市中级人民法院提起上诉。
选定瑕疵不影响合同效力
“前期物业服务合同对我没有约束力。而且，物业公司主张物业服务费，早已超过诉讼时效，不应得到法院支持。”庭上，赵韩权说，开发商与物业公司签订的前期物业服务委托合同存在违法情形，不应约束业主。根据《广西壮族自治区物业管理条例》，开发商应在取得预售许可前通过招投标选聘物业公司，而案涉合同签订程序未满足上述要求。此外，其商铺扶梯通道被封闭导致无法正常经营，物业公司未尽到管理职责。
物业公司则称，案涉合同已在当地房地产管理部门备案，合法有效。公司自入驻后持续提供保安巡逻、保洁清扫、设施维护等服务，业主享受服务即应缴费。商铺扶梯通道被封闭系开发商交付时的遗留问题，与物业服务无关。同一合同项下的物业费是同一债务，诉讼时效应从最后一期届满起算。物业费基于同一物业服务合同产生，属于分期履行的同一债务，诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起算，故全部7年物业费均未超过诉讼时效。
崇左市中院审理后认为，民法典第939条明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这一规定确立了前期物业服务合同的“涉他效力”，即便业主未直接参与合同签订，仍需受其约束。
关于合同效力认定，法院进一步指出，《广西壮族自治区物业管理条例》中“建设单位应在预售许可前签订前期物业服务合同”“通过招投标选聘物业服务人”的规定，目的是规范物业管理活动、提升服务质量，且该条例也赋予开发商通过协议的方式选定物业服务企业，故房地产开发公司未通过招投标方式选定前期物业公司虽然存在瑕疵，但是签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未侵害国家、集体或他人合法权益，合同合法有效。案涉合同虽在签订程序上存在瑕疵，但不影响其法律效力。
物业公司提交的巡逻记录、保洁签到表、设施维护台账等证据，足以证明其提供了基本物业服务。赵韩权所述的扶梯通道封闭等问题，系开发商交付时的现状，与物业公司服务无关，不能成为拒交物业费的合法理由。
分期物业费属独立债务，诉讼时效独立计算
关于该案的诉讼时效如何计算，崇左市中院认为，判断分期履行债务的诉讼时效计算方式，关键在于认定债务是否具有独立性。物业服务合同中，各期物业费虽基于同一合同产生，但每期费用对应特定时段的物业服务，权利义务内容独立，属于“定期给付债务”，即独立债务，而非同一债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。
根据合同约定，案涉物业费按半年预交，上一期届满前10日内需预交下一期费用。赵韩权自2015年10月起欠费，各期费用的履行期限届满日依次递进。根据民法典第188条“普通诉讼时效期间为3年”的规定，物业公司需在每一期费用履行期限届满后3年内主张权利，否则将丧失胜诉权。
物业公司提交了3张标注时间为2016年12月、2019年12月、2022年12月的缴费通知单照片，主张上述时间发生诉讼时效中断。但是，崇左市中院审查发现，这些照片未显示张贴位置，且张贴位置与案涉商铺外景不符，水印时间真实性无法核实，不能证明已进行催缴，故无法认定时效中断。唯一被采信的证据是2023年6月12日的缴费通知单，因旁边有业主张贴的告知函佐证，可认定已进行催缴，产生时效中断效力。据此，2020年8月1日至2023年7月15日期间的物业费，因在诉讼时效内，法院予以支持；2015年10月至2020年7月期间的费用，因物业公司未能证明在时效内主张过权利，已超过3年诉讼时效，法院不予保护。
不久前，崇左市中院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。
法官说法
物业费诉讼时效的计算与举证
时效计算规则：分期支付的物业费属独立债务，诉讼时效按每期履行期限届满日分别计算，每期时效为3年。物业公司需在每期费用到期后3年内主张权利，否则将丧失胜诉权。
时效中断的有效举证：物业公司主张时效中断的，需提供充分证据证明催缴行为已有效送达业主。实践中，可采用公证送达、EMS邮寄（注明“物业费催缴函”）、在业主微信群公告（留存截图）等方式，并妥善保管证据。
物业服务水平关系到千家万户的日常生活，和谐的物管关系是提升小区生活质量的重要因素。对于物业公司而言，应重视物业费的催缴工作，建立完善的催缴机制，在诉讼时效内及时向业主主张权利，并留存好催缴证据，如书面通知、短信、微信记录等，以避免超过诉讼时效导致权利无法实现。对于业主来说，不能以物业公司未及时催缴为由而长期拖欠物业费，仍需按照合同约定及时履行缴费义务，否则可能面临被起诉并承担相应法律责任的后果。
▼ 律所地址：南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场B区4号楼25层2501号
▼ 法律咨询电话：
律所客服：19163930723
覃律师：17607719016（微信同号）
陈律师：18977259951（微信同号）